片区开发指在切合国家及地方妄想的条件下、对具有一定规模、相对成片的区域举行系统性刷新、投资、建设、运营和维护。。。。要害内容通常包括战略定位、妄想设计、土地一级开发、基建公服建设、工业和内容导入、运营治理等。。。。与PPP及专项债等古板运作模式相比，，，，，片区开发具有适用领域广、限制少等优势，，，，，越来越多地方选择以片区开发模式推进项目，，，，，片区开发策划咨询需求普遍。。。。

片区开发策划咨询，，，，，需接纳系统性头脑，，，，，将投融资、执法、妄想等差别领域的知识举行整合，，，，，充分思量项目全生命周期的可行性与各个环节的相互作用和影响，，，，，提出综合性解决方案的策划咨询。。。。本文与各人简朴分享下mansion88投融资&战略研究部在片区开发策划实操案例中的重难点。。。。

一、实验主体简直定

出于企业投资立项等方面的思量，，，，，片区开发中大宗接纳了“政府-实验主体-社会资源”的二层架构设计。。。。

其中，，，，，关于实验主体简直定，，，，，可参照《基础设施和公用事业特许谋划治理步伐》（2015年第25下令），，，，，接纳特许谋划以竞争的方式确定。。。。

特许谋划适用于基础设施和公用事业建设运营。。。。但在片区开发项目实践中，，，，，有专家明确特许谋划适用于市政公用设施，，，，，具有一定局限性。。。。片区开发项目包括谋划性与非谋划性项目，，，，，有可能会逾越专家明确的特许治理步伐适用规模。。。。

在此情形下，，，，，思量片区开发项目包括土地一级开发和工业导入的，，，，，在要求工业导入和招商引资的同时，，，，，往往还包括了一定的付费封顶和利润上缴要求，，，，，很难被非下属企业、不深入相识外地和项目情形的社会投资人接受，，，，，切合“有特殊要求或者受自然情形限制，，，，，只有少量潜在投标人可供选择”的情形，，，，，因此能够适用相对浅易的采购程序——约请招标。。。。

总的来说，，，，，从合规性角度，，，，，实验主体不建议以直接授权委托的方式确定，，，，，可通过特许谋划治理步伐，，，，，以竞争方式确定。。。。不适用特许谋划治理步伐的，，，，，可思量接纳约请招标。。。。

二、筹融资方面

1、规避隐债

片区开发“政府-实验主体-社会资源”的二层架构设计，，，，，贯串始终的重点是规避隐债。。。。

隐债，，，，，指的是地方政府违规举债形成的隐形债务。。。。形成隐债的要素包括：

1.固化或相对固化的；；；

2.滞后的延期的支出责任；；；

3.地方政府财务终将肩负的支出责任。。。。

2、筹融资合规性

规避隐债，，，，，需重视筹融资合规性，，，，，可从政企脱离、注入资产、融资担保、以地融资四个方面睁开。。。。

1）政企脱离

①不得以任何形式要求平台公司为政府举债或肩负政府融资功效；；；

②政府债务不得通过企业举借，，，，，企业债务不得推给政府送还；；；

③不得要求融资平台为无收益的公益性项目融资；；；

④不得违规干预平台公司日常运营和市场化融资；；；

⑤不得为平台公司举行与政府信用挂钩的误导性宣传；；；

2）注入资产

①不得将学校、医院、都会公园、市政蹊径等公益性资产注入平台公司；；；

②不得将储备土地注入平台公司；；；

③不得将尚未启动或完成拆迁的生地，，，，，接纳定向挂牌方式违规出让给平台公司；；；

3）融资担保

①不得用公益性资产为平台公司典质融资；；；

②不得以任何直接、间接形式为融资行为提供担保、允许、兜底；；；

③不得以任何方式虚构或逾越权限签署应付(收)账款条约资助企业融资；；；

4）以地融资

①土地储备事情只能由纳入名录治理的土地储备机构肩负，，，，，种种城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备事情。。。。

②不得授权平台公司肩负土地储备职能和举行土地储备融资。。。。

③不得允许将储备土地预期出让收入作为平台公司偿债资金泉源。。。。

④土地储备机构新增土地储备项目所需资金，，，，，应当严酷凭证划定纳入政府性基金预算，，，，，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财务资金中统筹安排，，，，，缺乏部分在国家审定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。。。。自2016年1月1日起，，，，，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。。。。

⑤项目承接主体或供应商应当严酷推行条约义务，，，，，按条约约定命额获取酬金，，，，，不得与土地使用权出让收入挂钩，，，，，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。。。。

3、银行融资

片区开发项目多接纳项目融资方式。。。。相关于基金融资等其他方式，，，，，银行融资具备资金本钱低的显著优点，，，，，是项目融资的第一选择。。。。

基于放贷清静性的思量，，，，，银行具备项目资金平衡、公益性与非公益性投资比限制、大股东财务并表等一系列的融资要求，，，，，知足银行诉求是解决项目融资问题的重点。。。。

※为提升项目融资立异性，，，，，还可以思量绿色金融可行性。。。。

三、土地出让金

市场化项目利润率低，，，，，片区开发项目投资重大，，，，，除了土地收入，，，，，没有其他收入泉源能够笼罩片区开发项目投资。。。。现在片区开发照旧对土地出让金的“太过依赖”，，，，，底层逻辑关系和实验的条件是土地的顺遂出让，，，，，并形成新增财务收入（土地出让金），，，，，支付给实验主体后实现整个项目的“转动开发”。。。。

片区开发项目，，，，，需测算自身能爆发的土地出让收入，，，，，甚至要对此收入设置专项资金治理制度，，，，，在确保收入规模上，，，，，地方财务有能力支付项目款子，，，，，且不会挪作其他安排。。。。

专项资金治理制度即针对某一区域新增收入，，，，，在收入抵达预定额度的情形下，，，，，用其中部分比例/额度向平台公司注资。。。。

四、绩效奖补机制设置

片区开发项目通过工业导入绩效审核，，，，，使用真实的招商引资等审核效果付费，，，，，阻止了滞后的财务支出责任，，，，，是最合理也是最清静的路径。。。。

绩效审核指标系统的设计，，，，，需要从可达性、可测性、有用性三个偏向出发。。。。挑选能够导入工业的基础设施建设，，，，，挑选可怀抱和落实的相关工业指标。。。。在设计历程中，，，，，可追求统计等主管部分在运行指标方面的手艺支持，，，，，选择相宜的统计要领。。。。

绩效奖补指标系统设计可从可用性和运营维护、地方增收、新增投资、工业和社会生长、增添能力等角度睁开，，，，，详细如下：

五、结语

近年来，，，，，mansion88深入探索并一连深化对片区开发策划咨询的钻研与学习，，，，，施展设计咨询、招标署理、本钱治理优势，，，，，植入绿色、低碳等看法，，，，，致力于通过提供高质量的片区开发策划咨询服务，，，，，资助客户顺应日益转变的市场情形，，，，，实现项目效益最大化。。。。若有片区开发相关营业需求，，，，，请联系：阎女士15058109781。。。。